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Ｋ┃Ｆ┃Ｇ┃━━━━━━━━━━━━ No. 353∥ Ded 16, 2009  ━━━
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■ランドバンキング（Land Banking）という言葉をご存知ですか？
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バンクーバーでは、一昨日、今年初めて雪が降りました。私の住む地区は山の
中腹にある為、普段でも気温がダウンタウンに比べて2度～3度低いのですが、
この初雪においても、家の周りは2cm程度の積雪を見たにも拘わらず、ダウン
タウンに来てみたら、全く積雪が無いという奇妙な現象でした。

今回の初雪は週末の土日に降ったのですが、大して多い降雪でもなかったにも
拘わらず、ガレージより車を出す為には雪掻きをする羽目になり、また腰痛が
再発というオマケまで付く事になりました。

さて、そんなカナダより、今回は新しい投資手法である、ランドバンキング
（Land Banking）の紹介です。

ランドバンキングとは聞きなれない言葉と思いますが、簡単に言ってしまえば
未開の土地を安く購入して、その土地を開発して高く転売をするという、日本
においては、大手デベロッパーである鉄道会社や、森ビルグループ等が行って
いる都市開発事業に投資をして利益を出すと言う手法です。

日本でも馴染みの深いリート（不動産債券投資）が、家賃収入や、賃貸収入と
いうインカムゲインを当てにした不動産投資であるのに対して、ランドバンキ
ングは、土地そのものに投資をして、それを転売するというキャピタルゲイン
を追求する不動産投資です。

特にカナダのランドバンキングは、5年前後の投資期間で、リスクを抑えて安
定的なリターンを目指す投資手法です。では、何故、ランドバンキングで購入
をした土地が数年後には値上がりをして転売できるのかという仕組みを今回は
紹介をしたいと思います。

まず、ランドバンキングで対象となる地区は、人口増加率が高く、土地権利の
法制度が整っており、地方政府の財政能力が健全であることが条件となります。
カナダのグレータートロント地区(GTA)は、中国やインドから多くの移民を受け
入れており、土地に対する個人の権利が保障されており、オンタリオ州政府の
財務格付けはAaa(ムーディーズ)と条件が整っています。

手順としては、まず、開発会社がGTA郊外にある多くの未開拓地の中から、既
存の住宅エリアに近く、これから人口の増加が予想される最も条件の整った未
開発地を調査・選定し、自己資金で土地を購入します。

その後、事業計画書とともに投資家を募りますが、10～15％の土地は開発会社
が保有します。未開発地を住宅地、商業施設、公園などに区画整理してドラフ
トプランを作成し、州政府の認可を得るまで、プランの修正作業を行ないます。

ドラフトプランが州政府に認可されたら、開発業者に売却して投資収益を回収
しますが、売却価格は投資家の半数以上が同意することが条件となります。全
体のプロセスに大体4～6年を要しますので、中期投資家向けの投資プランとな
ります。

過去10年間のプロジェクト実績ですが、国債並みにリスクが低く、平均リター
ンは年率15%と株式を上回ります。未開発地に投資するメリットは、完成された
不動産に対する投資と比べて値下がりリスクが低く、景気や物価変動の影響を
受けにくい、株式のように粉飾決算や会計スキャンダルの恐れがない、倒産し
ない(価値がゼロにならない)、自分の目で土地を確かめることができる、とい
った特徴があります。

このランドバンキングの大手業者であるアメリカのウォルトン社（Walton）は、
36勝0敗（36のプロジェクトを過去に実施し、全ての計画において予定通りの収
益を挙げている）という実績を残しています。

前記したように、最も大きな特色としては、市場変動の影響を受ける恐れが余り
無い、また、開発に行政も関与をしているので、転売できなくなるリスクが殆ど
無いという、願ったり叶ったりの手法です。

また、投資金額も、小口よりの可能で、概ね1万カナダドル程度からの投資で運
用が可能となっています。不透明な経済状況が続く中での新しい安全で確実な投
資運用法の一つでは無いかと考えております。

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