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Ｋ┃Ｆ┃Ｇ┃━━━━━━━━━━━━ No. 357∥ Jan 12, 2010  ━━━
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■予定をされた土地転がし
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2010年になって既に3週間目に入ってしまいました。日本に居た頃は、年末年始
の休みが5日位あり、その後直ぐに成人の日があって、成人の日が終わるまでは
何故か正月気分も抜けずにのんびりしていたのが懐かしく思います。

東京に居た頃には、1月12日の段階で、既に3週目に入ったとの何とも言えない
焦りは感じなかった様に思います。弊社では、昨年秋よりその取り扱い商品の
ラインナップもの拡充を図り、学資金形成に最適なSTIプラン以外にも、所謂、
オフショア金融商品と言われる商品の紹介を開始致しました。

その一つが、不動産投資の一つであるランド・バンキングといわれる手法です。
ランド・バンキングとは、簡単に日本語で言ってしまえば“土地転がし”とい
う言葉がピッタリ来ると思います。

多くの方にとっては、“土地転がし”という言葉を聴くと何か不当な、又は邪
悪なイメージを持つようですが、この“土地転がし”とは、正当な不動産取引
の一種である事に間違いはありません。

不動産取引用語集に拠れば、土地転がしは下記のように規定されています。

【土地転がし】地価上昇の著しい土地を、当初から転売を予定した仮需要者が購
入、時期をみて上昇分を上乗せして売却し、相当幅の利益を得る取引が重なるこ
と。こうした取引を一企業だけでなく、数企業の間で転々と繰り返し、数度の転
売を重ね重ねたうえで最終需要者の手に渡るところから“転がし”という。

昭和40年代半ばの狂乱地価時代に、全国各地で行われ、また、昭和61年から62年
前半にかけて、大都市の商業地高騰で活発化し、転がしの間に地価が50％～100％
アップという事例も出て問題化した。

転がしの間に高くなりすぎ、買い手がつかなくなることを“ババつかみ”ともい
う。（出典：不動産取引用語集）

“転がし”という言葉に代表されるように、取引が重なる事により土地価格が上
昇していくので悪いイメージが付き纏うようですが、「地価上昇の著しい土地を、
当初から転売を予定した仮需要者が購入、時期をみて上昇分を上乗せして売却し、
相当幅の利益を得る取引」までであれば、これは、正当な土地取引ですし、過去
に多くの鉄道会社が自社の沿線を開発して、商業地域を開発したり、住宅地域を
開発したりした都市開発事業も、そもそも安い単価で未開発の土地を購入して開
発をする事により土地の価値を上げて販売するという手法は正当な不動産取引と
して認められています。

今、ランド・バンキングという不動産投資手法が話題を呼んでいます。対象とな
る地域は、アメリカ、カナダ、ベトナム、タイ等であるようですが、やはり、政
情が安定したアメリカ・カナダの案件の方がリスクは少ないと思われます。

本来であれば、不動産開発会社、又は資産家がシンジケート（※投資組合作り）
を組んで広大な開発予定の土地を購入して、地価の値上がりを待ち、売却する事
により利益を生み出していた手法ですが、この土地購入作業を一部の資産家や、
不動産会社ではなく、一般の投資家に開放したのが、ランド・バンキングという
手法です。

この手法のポイントは、只二つでして、対象となる土地が値上がりを期待できる
土地であるか否か、また、どれだけの期間で目標とする値上がり幅を達成できる
か否かというポイントだけです。謂わば、“値上がりが合理的に予想できる土地”
であれば、低リスクでの投資法という事になります。

では、この“値上がりが合理的に予想できる土地”であるか否かの判断基準で一
番重要な事は何かという事になります。これは、“開発計画に対してどこまで行
政が関与しているか？”という事になるかと思います。

値上がりの要素は他にもありますが、仮に開発計画に行政が関与していなければ、
地目の変更も容易にできませんし、インフラ整備等も計画通りに進みませんし、
そもそも論で言えば、土地を必要とする人口流入も見込めない事になります。

ランド・バンキングとは、その当該土地の開発計画に“行政が既に関与している”
土地を購入し、インフラ整備、開発計画等を進め、数年後にその土地を高く転売
するという手法であると定義づける事ができると思います。

謂わば、「計画性を持った、予定された土地転がし」とも言える手法です。弊社
では、現在、カナダとアメリカのランド・バンキング案件の扱いを始めました。
そのリターン率は、概ね5年～10年で、160％～260％という数字【過去実績】を出
していますので、世界経済の動向の影響を大きく受ける事無く、比較的安定した
リターンの読める投資案件と言えのではないかと思われます。

リスクが全く無い商品ではありませんが、もし、ご興味をお持ち頂いた方が居ら
れたら、是非、お問い合わせを頂ければと思います。

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